こんにちは！ゴードルの渡辺です。
今回はテキサス州ダラスの紹介をさせてもらいます。
アメリカ不動産投資で失敗をしない為には投資先の都市についてよく知る必要がありますが、投資先の地に思いを馳せるという事の浪漫も感じて頂けたらと思います。
金融商品への投資と違って、実際に土地があり、建物があり、その周りにはいろいろな名所があります。そして周りにどんな人が住んでいるのか、どんな文化があって、どんな美味しい(あるいはおいしくない)レストランがあるのか。これを知りながら、愛着を持って投資ができる、それが不動産投資です。とくに国内の不動産投資と異なり、多くの日本人にとっては異国の地における投資ですので、投資家様の所有する物件やその物件のまわりを知る事はそれだけで旅のようなものです。
それでは、まずはダラスという街の概略から。
都市圏人口は全米4位のダラス・フォートワース都市圏
まずテキサス州の都市と聞いて思い浮かぶのは、昔から石油化学産業が盛んなヒューストンやテスラの本社があるオースティンではないでしょうか。ここではダラス市やダラス群ではなく、ダラスフォートワース都市圏について説明しますが、このダラスフォートワース都市圏は都市圏としてはニューヨーク、ロス、シカゴの各都市圏に次いで全米第4位の人口を誇ります。含まれる都市、群はダラス群やタラント群など11群にまたがるこの都市圏の面積はおよそ北関東4県の合計に近いです(22,000平方キロメートル強)。
場所はテキサスの北西部に位置し、内陸です。気候は比較的乾燥していて一年を通じて暖かいです(夏は暑く冬は暖かいです)。12月や1月の平均気温も10度弱で日中は15度くらいまで上がります。ちなみにテキサス州は全米5位のワインの生産地です。
ダラスの経済
この都市圏の域内総生産は2016年、全米で4位、全世界でも17位の約5000億ドルと世界でも有数の経済都市です。ちなみにテキサス州の2018年時点のGDPは既に2兆ドルに迫っており、全米2位、国のランキングに置き換えると9位でした。
このダラスの高いGDPは多くの産業分野に支えられています。特に盛んなのは銀行業やハイテク産業、エネルギー産業や自動車産業です。ダラスフォートワースに本社を置く大企業はエクソンモービルやAT＆T、トヨタ(北米本社)、アメリカン航空などの航空会社などがあります。また、IT企業集積が多いエリアはシリコンプレーリーと呼ばれ、世界中から優秀なエンジニアが集まっています。
ダラスからすぐ近くのオースティンにテスラが本社を置いている事はよく知られていますが、2014年にわれらがトヨタの北米本社もカリフォルニア州から北米本社を移転しました。テキサス州は州の法人税や所得税がないこと、そしてまだ物価が割安なこと、世界中から若い世代が流入していることなどを背景に、いまをときめく企業から大企業まで、いまもなお集積が続いています。
ちなみに英語の記事ですが、下記の記事も共有します。2022年にダラス・フォートワースが新規企業誘致で全米2位だったという内容です。落ち着いたかのように見えた企業集積数がまだまだ伸びているという事です。
https://localprofile.com/2023/05/12/dallas-fort-worth-second-new-companies/?ct=t(RSS_EMAIL_CAMPAIGN)
盛り上がり過ぎている経済について書き始めるときりがないので、この辺にします・・
要は、アメリカ不動産投資に限らず、不動産投資の鉄則は、人口と経済が伸びているか、という点です。この点、ダラスは申し分ないという事です。人も会社も集まり続けています。
安全な都市ランキングでトップ
続いて、治安はどうでしょうか？
投資をするにしても、住むにしても、日本人からするとやはり治安が心配なアメリカですので、気になるところだと思います。結論から申し上げると、ダラスの治安はかなり良いです。もちろんエリアにもよりますし、ダウンタウンは(日本がそうであるように)お店も多く治安が良くない場所ももちろんありますが、郊外の住宅街の治安は良いです。
下記のSmartassetによる2022年のアメリカの治安の良い街ランキングを見てみましょう。なんと、テキサス州のダラスフォートワース圏の中核エリアであるFriscoとMckinneyがそれぞれ1位と2位でした。他に9位にPlanoがランクインしています。FriscoやPlanoは、直近10年で人口が倍増した、言ってしまえば「超人気の高級住宅街」です。トヨタの本社が近いこともあり、日本人も多く住んでいます。
引用：https://smartasset.com/data-studies/safest-cities-in-america-2022 また、あるデータでは、「家族を育てる」のに適した都市にテキサス州ダラスフォートワース都市圏の中核都市であるプレイノが4位にランクインしています。これは、離婚率や失業率、小児科医の数、健康的な食品の豊富さなどの点で2022年にアンケートがとられ、評価されたランクンぐのようです。
※ソース：Culturemap https://dallas.culturemap.com/news/city-life/plano-family-friendly-wallethub/
ちなみに、ここまで人気のエリアが多いテキサス州ダラスですので、人口も当面増加し続けると予測されます。テキサス州の人口は、2010年からの 10 年間で約 400 万人の増加で堂々の全米 1位、 2040 年には 2010 年比＋約 60 ％の 4000 万人に達する見込みです。人口だけが伸びているわけではなく、会社が集まり雇用が増え人も増えている、そんな行く末明るい土地がいまのテキサスです。
アメリカ不動産投資で失敗しないために
アメリカ不動産、と一口にいっても、アメリカは広大ですので多くの投資先があります。そして必ずしも日本人に馴染みのある、例えばハワイやニューヨークなどが投資先として優れていないケースもあります。将来住むことも見据えていまのうちから買っておく、ならハワイはいいかと思いますが、利回りだけでみたら人口が増えている近い将来はしばらくホットなエリアに投資された方がいいと思います。 鉄則としては、人口と経済がどちらも伸びていて、まだ物件価格が割安なエリア、に絞ることです。これがアメリカでは、いまのところはテキサス州のダラスやヒューストン、ジョージア州のアトランタ、フロリダ州など南部に多いです。これに加えて、投資に適しているかどうか、という観点で、自然災害が多くない場所(これでフロリダは外れる都市が多いかもしれません)、邦銀の融資が使える州(これでジョージア州は外れるかもしれません)などのフィルターをかけ、最後に残ったエリアがどこか、というシンプルな考え方がアメリカ不動産投資で失敗しないための基本戦略です。 ただ、そのうえで、投資先の都市や文化を知り、楽しむことも、せっかく大きな買い物ですので是非やって頂きたい、だからこのブログを書きました。今度はカリフォルニア州のロサンゼルスやサンフランシスコ、テキサス州のヒューストンやハワイについても書いていきますのでお楽しみに。
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