こんにちは！ゴードルの橋本です。
最近はまた円安が進み、せっかくアメリカ不動産を買うなら130円台のときにせめて買っていればよかった・・という声をよく聞くようになりました。ただ、また130円台あるいはそれ以下まで円高が進むタイミングは近々くると私たちは予想しておりますので、そのタイミングで直ぐに動けるよう、「結局自己資金はいくら必要なのか」について今回は解説します。
アメリカ不動産には何種類もある
まず、当社が扱っているのは主に住居用不動産です。商業用不動産や物流施設など、いろんな投資対象がありますが、当社のモットーは「もっと民間にドル資産を」なので、金額帯は2000万円台～の住宅を扱っています。
ただ、住宅と一口に言っても、その中にもいろいろあります。代表的なものを挙げると、まずは一戸建て、そしてタウンハウスと呼ばれる、同じ敷地内に同じようなデザインの物件が隣り合わせになった集合住宅(壁が隣の家の壁と合わさっているケースがほとんど)、あとは日本で言うところのワンルームマンションである、コンドミニアムやアパートメントの一室などです。
・一戸建て
・タウンハウス
・コンドミニアム
・アパートメント etc
なお、コンドミニアムとアパートメントの違いの一つは、やや曖昧な定義ですが、コンドミニアムが日本の分譲マンションのように各物件のオーナーが違うもの、アパートメントは単一の事業体によって所有され、各部屋・ユニットが個々のテナントに貸し出されている賃貸物件です。
アメリカの住居用不動産の違いや専門用語についてはまた別途ブログで解説しますが、今回はそれぞれいくらで買えるのか、という観点で見ていきましょう。
テキサス州ダラスやヒューストンなら？
まず、エリアによって変わってしまうので、当社の主な取り扱いエリアであるカリフォルニア州やテキサス州のうち、テキサス州ヒューストンあるいはダラスで考えます。また、その中でも投資適格の、比較的学区が良く(平均6以上)、治安や自然災害の少ないエリア、という前提で考えます。つまりあくまで当社の選定基準にそった価格レンジであると理解してください。
・一戸建ての金額帯：USD 250,000～600,000
・コンドミニアムやアパートの金額帯：USD 150,000～400,000
上記を踏まえそれぞれに投資にかかる他諸費用を加えると、一戸建ての場合は最低でも自己資金は2000万円程かかり、コンドミニアムだと最低でも1000万円かかるイメージです。
得られるメリットの違い
戸建てと集合住宅で得られるメリットは違います。
アメリカ不動産投資のメリットの一つである節税効果は、一般的に戸建ての方が建物比率が高い為、戸建ての方が大きくなりやすいです。戸建てだと平均して8割くらいの建物比率に対して、コンドミニアムの一室だと3割前後～8割前後とぶれがあります。
また、コンドミニアムの方がＨＯＡと呼ばれる、日本で言うところの共益費が費用として発生するケースが多い為、やや実質利回りが低くなりやすいです。
ただ、その分修繕費を抑えられたり、エリア選定をしっかりすれば空室リスクも抑えられる(少なくとも日本よりは低いです)などの利点もある為、ケースバイケースですし、費用対効果で単純に比べられないものかとおもいます。
使える融資制度が投資金額の5割なので、最初の自己資金を抑えたい場合は、1棟目は戸建てではなくコンドミニアムやアパートメントを選び、しかもコンドミニアムの中でも建物比率が高い物件(レアですが)を選び、数年後の値上がりを待って、2棟目で戸建てに移行して資産拡大を目指す、という戦略になるかと思います。
実際、1棟目はコンドミニアムを選ぶ方も最近は増えているので、是非興味を持って頂けましたらお気軽にお問い合わせください。
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