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アメリカ不動産投資は節税になるか? ~法人で投資する場合~

更新日:2023年6月8日



今回は、アメリカ不動産を使った節税について。法人でアメリカ不動産を買う場合と、個人で買う場合、それぞれ分けて解説していきます。まずは第1弾、法人で投資する場合について。



1. 法人で投資した場合は節税にはならず、個人の場合は節税になる理由 2.法人でアメリカ不動産に投資した場合に得られる税効果 3. オペレーティングリースとの違い

※なお、本記事は2023年2月に株式会社ゴードルによって解説された記事のため、投資される法人様あるいは個人様のご状況によっては必ずしも当てはまらないことをご了承ください。また、投資判断の際は、税務面における制度の確認や定量的なメリット・デメリットについて、当社も交えて税理士などの専門家と相談をされることをお勧めします。


----- アメリカ不動産で法人は節税できず、個人はできる!?


節税、という言葉を調べてみると、例えばWikipediaには「租税法の想定する範囲で租税負担を軽減・排除する行為」とあり、辞書にも税負担を減らしたり無くしたりする行為とあります。したがい、ただ利益を繰り延べて、中長期では結局税負担は変わらない、というスキームや投資については、当社は節税という言葉を頑なに使わず、「税効果が得られる」や「タックスコントロール」とだけお客様には説明するようにしています


結論から申し上げると、税制が改定された後、個人での節税は封じられたが法人で投資した場合はまだ節税になる、と考えられている方がいらっしゃるようですが、極端なことをいうようですが、これは逆です。個人ではむしろまだ節税になりますが、法人では節税にはなりません。個人で投資される場合、譲渡時にかかる税金が長期譲渡(20%ほど)であって、かつ、投資される方の所得税+住民税が20%以上であれば、アメリカ不動産を所有されている期中に、建物部分を償却し得られた税効果と売却時の課税額に差が生まれますので、これはむしろ「節税」になります。一方、法人で購入された場合、期中の法人税も売却時の税率もかわりませんので、これは節税ではなく、「利益の繰り延べ」「タックスコントロール」になります

では、今回の第1弾では、法人でアメリカ不動産を買った場合どのような税効果があるのか、という点について改めて解説していきます。


アメリカ不動産に法人が投資した場合の節税効果


まず、そもそもなぜアメリカ不動産投資では、法人、個人問わず大きな税効果を得られるのか。それは、アメリカ不動産の高い建物比率によるものです。日本の戸建ての建物比率は20%~30%ほどなのに対してアメリカの戸建ては70%以上であることが多いです。弊社の取り扱うカリフォルニアやテキサスなどのエリアでも建物比率が80%以上という物件がほとんどです。

アメリカ不動産に日本の法人で投資した場合、日本の税制が適用され、築22年以上の木造住宅では建物部分を4年で償却が可能です。皆様もご存じの通り、​中古不動産の耐用年数計算は、法定耐用年数をす​​べて経過していれば法定耐用年数×20%、小数点切り捨てとなるため22年×20%=4.4年≒4年で償却 (簡便法)が可能なためです。この方法が個人でも数年前まで使えましたが、税制改定があり使えなくなりましたが、法人は今後もこの方法を活用できます。詳しくは、「アメリカ不動産 節税 個人 税制改定」などでWeb検索してみてください。

※参考:https://gentosha-go.com/articles/-/31614


従い、法人がアメリカ不動産を買った場合の税効果の定量的なイメージとしては、5千万円の物件に対して建物部分は4千万円ほどありますので、最初の4年は1年に1千万円を償却が出来るわけです。法人にとってはこの償却額は非常に魅力的にうつります。ただ、もちろん、売却時には償却額全額に対して税金がかかりますので、例えば投資から5年後に売却する場合、売却益に加えて償却額4千万円に対して売却税が課されます。つまり、税効果は中長期的に見れば合計ゼロであり、これは利益の繰り延べです。ただ手前のキャッシュを確保し、その法人の売上の波などに応じてタックスコントロールが出来るという点では非常に魅力的な商品です。


下記は、築22年以上の木造のアメリカ不動産(戸建て)、物件価格5千万円・建物比率80%の場合の税効果のイメージです。

アメリカ不動産へ法人が投資した場合の節税イメージ


ただ、なにより、これが税効果のためだけの商品ではなく、圧倒的に高い税効果も得ながら、ドル資産への分散やアメリカの物価上昇を取り込む投資商品であるという点が大事だと思います。輸入が多い日本にある法人も個人も、ドル資産への分散を進めなければどんどん貧しくなりかねない、というメッセージは何度も発信させて頂いておりますが、この投資商品としての魅力がまず先にあり、なのに税効果まで得られてしまう、というのが正しい考え方だと思います。なお、個人の場合は、本当にちょっとした節税になるケースが多いので、これは第二弾で説明します。


アメリカ不動産での節税とオペレーティングリースの違い


アメリカ不動産は、オペレーティングリースを使ったタックスコントロールとよく比較されます。リース期間中は、リース会社が立ち上げる匿名組合が対象となる航空機や船舶などを所有するため、この匿名組合で減価償却を行い、投資家はこの減価償却費を損金算入ができます。アメリカ不動産がオペレーティングリースに劣る最大のポイントは、初年度の損金算入額です。ただ、アメリカ不動産の場合は売却はもちろんしたいときに出来る、つまり売却損益の計上タイミングは任意なため柔軟なタックスコントロールが可能、という大きなメリットがあります。したがい、税効果の観点ではオペレーティングリースと米国不動産、ニーズ次第でその効用を使い分けることをお勧めします。


そしてなにより、再三になりますが、オペレーティングリースと異なり、アメリカ不動産はドル建ての収益資産です。ニーズ次第ではあるものの、ドル建ての資産を持つ必要性が高まっている昨今、他の税効果商品との違いは明確かと思います。



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以上、今回は法人でアメリカ不動産に投資した場合の税効果について解説しました。

次回は個人で投資した場合の税効果、およびなぜ個人の場合は「節税」になるのか、を解説します。

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