海外(国際)不動産投資におけるアメリカ不動産投資の位置付け ②

さて、前回の続きですが、今回はアメリカ不動産投資が、

その投資商品としての魅力において、どのような位置づけかを解説します。

結論は、「どこかのポイントに突出はしていないが、

総合的な観点では非常にバランスの取れた商品である」というものです。

なお、下に(当社調べにはなりますが)商品別のメリット数値化イメージ、

というものをはっておきます。

上のチャートは、金融商品との比較なども含めておりますが、

今回の下記では、各国の不動産投資の中でアメリカ不動産への投資が

どういった位置づけか、を考察しています。

② 投資商品としての魅力における比較

年収倍率 キャピタルゲイン、つまり売却益についてですが、

これを国別に比較する有効なツールとして、年収倍率を考えたいと思います。

下記のサイトをまずご参照ください。クラウドソーシングによる

世界最大のデータベース「Numbeo」の、

各国の不動産価格がその国の平均年収の何倍かを一覧で見ることができます。

Property Prices Index by Country 2023 (numbeo.com) ※なお、Numbeoは世界最大のデータベースの一つでありながら、

データの収集方法がクラウドソーシングによるものである事から、

データそのものが専門家に査読されておらず統計の誤用が度々指摘されたり

その正確性への批判も絶えておりません、

しかしこの不動産価格の年収倍率に関するデータは、

日本とアメリカについては少なくとも他サイトで確認をしても

おおむねNumbeoのデータが正しい事を確認できましたので、引用させて頂きます。 このWebページの一覧を見ていただいてわかる通り(一覧表の

Price to Income Ratioの数値が低いほど年収倍率が低く、

高い程年収倍率が高いという事です)、

日本は近年10倍前後で推移しているのに対し、

アメリカは3倍台～4倍程で推移しております。 年収倍率の上昇率と、その国の賃料の上昇率等を一緒に比較してみると、

皆さまがご認識の通り日本の平均賃金はほとんど上昇していない一方で

年収倍率は過去10年で1.5倍以上となりました。

足もとのデータはありませんが、現在中国勢などの海外投資家が

積極的に日本の不動産に投資をしている事もあり、

更に日本の不動産価格が(賃金はそんなに上がっていないにも関わらず)

上昇しているという状況は憂うべき事態かと思います。

中長期で考えた時に、人口も大きくは増えておらず

成長企業も他の国ほど現れていない国の不動産価格が、

人口も成長して経済も成長している国よりも上がり続けているというのは

ややおかしな話ではないでしょうか？

やや話がそれましたが、この不動産価格の年収倍率という考え方は、

その国の特定の地域が数字を引っ張っている可能性もありますし、

国土面積の違いがどれ程この指標に影響を及ぼしているかという点は

加味されておりませんし、戸建てにおける比較で、

ただの個人の年収ではなく世帯の年収を比較できているか、

という問題などありますので、この指標だけで考える事は難しいですが、

一般論として、米国の方が日本よりも不動産価格がまだ割安だ、

という事は言えるかとおもいます。

また、そのうえで、米国の方が中長期的な目線で考えた時に

景気の低迷が続き人口も減るだろう、という国であれば、

この年収倍率の差は適切かもしれませんが、

あくまでファンダメンタルズは逆なので、米国の方が割安、という事は

やはり言えるかと思います。

新興国と先進国

年収倍率の話から一度離れて、新興国と米国の不動産市況を比べてみると、

新興国、例えば東南アジアのカンボジアやフィリピン等の不動産価格の方が

米国を含む先進国の不動産価格よりも高い売却益を狙える可能性はあります。

書き方が難しいですが、新興国の方が売却益が狙える、ではなく、

高い売却益を狙える可能性がある、という話です。

高い売却益を狙える可能性がある、という話の裏側にはもちろん、

カントリーリスクも高い国の不動産ですので、

投資資金を少しも回収が出来ない可能性も、

(工事が止まってしまって)元々の計画通りの時間軸では

投資資金が回収できないリスク等も高まります。

また、新興国は往々にして人口の増加も著しい為、

高い賃貸需要を見込むことができ、賃料が大幅に上昇し続ける可能性もあります。

国別利回りの比較

なお、世界各国の主要都市の同規模のマンションに関し

利回り​などの情報を提供しているGlobal Property Guideが発表する

各国の表面利回り平均は、アメリカが6.12%に対して、フィリピンは5.45%、

日本は4.38%です (明確にこのデータが何年のものか、

同サイトには記載がありませんでしたが、記事自体は2022年11月のものです)。

また、先ほどもでましたNumbeoによる2022年の

各国主要都市の不動産の表面利回り比較では(用途については記載がありませんでした)、

アメリカが8.0%に対し、日本が2.3%、カンボジアが4.9％、

メキシコが7.7%というデータでした。

さて、いろいろなデータを見てきましたが、

これらを見ていただいてわかる通り、不動産と一口に言っても用途も様々で、

同じ国の中でも色々なエリアがあり、エリアによって利回りや年収倍率も全く異なる中で、

そもそも出所がしっかりしているデータも僅少なうえ、

そのためにデータを正確に比較検討することはできません。

したがって、いろいろな調査機関などが発表するいろいろなデータを

手当たり次第ながめてみて、手探りで国ごとの不動産価格の割安感や利回りのイメージを

知る他ありません。私たちもそうやって手探りで得られた結果が、

「アメリカ不動産への投資におけるキャピタルゲインは、

新興国程ではないものの日本よりは平均して得られやすい、

特に中古不動産であればなおさら」というものや

「アメリカ不動産投資における利回りも日本よりは高そうだがエリア及び物件による、

そして新興国には伸びしろが大きそうだがアメリカと新興国では

現時点はさほど変わらない」といったものです。

この結果を踏まえると、アメリカ不動産投資が各側面で

非常にバランスの取れた投資であることを理解いただけるかと思います。

利回りだけでみたり、売却益だけでみたりせずに、その国の法整備が進んでいるか、

カントリーリスクが低いか、人口はのびているか、などを総合的に判断してみると、

どの点においても比較的上位に位置するのがアメリカ不動産、

と感覚的に理解いただきたいと思います。