さて、今回は前回のブログでも告知しました、「去年までの米国住宅市況はバブルだったのかどうか」そして、その市況下落は今後も続くのかどうかについて、データを用いて解説していきます。
去年のアメリカ不動産市場についての当社の考え
まず最初に、当社の考え方を紹介します。それは、「住宅市況が他の商品の物価上昇率や賃金水準の上昇率と同じように、あるいは同じくらいだけ上昇しているのであれば、それはバブルではない」というものです。
つまり、物価が上がっていないのに、あるいは住む人の賃料水準が上昇していないのに住宅市況だけ上昇している場合は、例えば低金利の期間に投機が積み重なるなどの何らかの理由で適正の価値以上の価格が住宅につけられてしまっている、という事が判断できます。
2022年の前半まで、米国住宅ローン金利は記録的に低い水準で推移しました。これにより買いが増えた事は確かにその通りです。だから物件価格、市況は急騰しました。2022年の前半までは確かに「上昇し過ぎた」ともいえるかと思います。
ただ、物価上昇率や世帯年収の上昇率を比べてみると、住宅市況も上昇して当然でありバブルではない事が分かります。もちろん、上述の「上昇し過ぎた」ことへの反動は、金利上昇局面にありました。なので市況もやや下落し、調整されました。ただ、バブルではありませんでした。
アメリカ不動産の市況とアメリカの消費者物価指数の比較
まず米国の消費者物価指数、Consumer Price Index （CPI）を見てみましょう。
※データの参照元は U.S. Bureau of Labor Statisticsです。https://fred.stlouisfed.org/series/CPIAUCSL
世界金融危機前は、物価上昇率に比べて住宅市況が上がり過ぎています。これを「住宅価格上昇率÷CPI上昇率」という指数で表していますが、この数字が大きいほど、住宅市況の方がやたら上がってしまっているという事になります。COVID19前後は全くそんな事はありませんね。
アメリカ不動産市況とアメリカの世帯年収上昇率との比較
次に世帯年収の上昇率と比較してみましょう。
これも、世界金融危機前とCOVID19前後では全く違います。世帯年収がそんなに上がっていないのに、住宅市況は上昇し過ぎていました。収入上昇率÷CPI上昇率の数字を見てください。
※参照元は U.S. Census Bureau (22年は予想)です。
https://fred.stlouisfed.org/series/MEHOINUSA646N
米住宅ローン延滞率の比較
上記では物価や賃金の上昇率との比較で住宅市況の健全さをはかりましたが、最後に個人のバランスシートが健全かどうかも見てみましょう。これだけではわからないとは思いますが、最もあてになるデータは住宅ローンの延滞率です。要は、はらえもしない住宅ローンに苦しんでいないか、負債が膨らんでしまっていないかどうか、という個人財務の健全性をこの指数ではかることができます。
※参照元は Board of Governors of the Federal Reserve Systemです。
https://fred.stlouisfed.org/series/DRSFRMACBS
世界金融危機前とCOVID19前後では圧倒的に違うことが見てとれるかと思います。2005年の1Qから2008年にかけて、住宅ローン延滞率は4倍弱まで膨れ上がりました。一方でCOVID19前後はむしろ下がっています。ローンを払えていない人が減っているという事が分かります。
以上の3つのデータは、あくまで参考ですが、またこれらのデータだけで中々市況の体温をはかることは難しいですが、もっとも一般的かつ有効な指標たちです。これらをもとに、米国住宅市況はバブルではなかった、そしたバブルではなかったので崩壊もしない、が、2022年後半の市況調整局面を経て、いままた再上昇していることは至極自然な市況の動きである、と当社は考えています。
市況について考えを聞きたい！という方はいつでもお気軽にお問い合わせください！
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