どうしても自己資金が必要なアメリカ不動産のファイナンス方法いろいろ

株式会社ゴードルの渡辺ひろ己です。

東京では暑い日が続いておりますが、私たちの取り扱っているエリアの一つであるテキサス州ヒューストンは連日40度近くまで気温が上昇しているようで、当社社員で物件調達出張に同地に最近行ったものは日本に帰ってきて涼しいと言っていました・・

さて、今回はアメリカ不動産のファイナンス方法について解説します。他社の商品・融資制度になりますので、詳細はここでは説明できませんが、2023年7月現在、こういった融資制度があります、というお話です。

アメリカ不動産そのものを担保とする融資制度

まずは、アメリカ不動産そのものを担保とする融資制度について。なお、当社のお客様にはアメリカ在住でアメリカの銀行から融資を引っ張ってこられる方もいらっしゃいますが、大多数は日本から遠隔で投資されるので、ここでは邦銀について解説します。

アメリカ不動産を担保とした融資制度を公式に用意されている日本の金融機関は、当社の知る限りでは3～5社あります。銀行や証券会社、ノンバンクまで色々ありますが、やはり銀行の金利は低く、3％以下の年利で融資期間35年、といった制度があります。ノンバンク系で用意されている融資制度は3％以下の金利ではなさそうです。

当社の取引きのある銀行で融資アレンジも可能ですので是非そのようなニーズのある投資家様はお問い合わせください。

なお、アメリカ不動産を扱う不動産会社で、自社金融を持っている会社もありますが、あくまでセットなので(その不動産会社で買った場合にその会社の融資を受けられるので)、その不動産会社の利益がのった物件に更に融資を使わされてしまう、という観点では、あまりお勧めはしておりません。

他の融資制度

ほかに、有価証券を担保とした証券担保ローンや、日本の国内不動産を担保とした不動産担保ローンなどを使われて投資される方が当社のお客様では多いです。

いずれも2％を切るものも多く、米住宅ローン金利が6％を超える現在、日本でそれよりもはるかに低い金利で融資を引っ張り、アメリカで運用することの妙味をとらえていらっしゃる方は非常に多そうです。

融資を利用される場合は借り過ぎに注意

アメリカ不動産投資での融資利用には注意点があります。

アメリカ不動産投資向けに融資を利用される場合、日本の不動産投資と異なり、レバレッジをかけすぎること(フルローンやフルローンに近い融資を受けられること)は避けた方がよさそうです。

その理由はいたって簡単で、日本の不動産と異なり、アメリカ不動産の場合はドル建ての資産を持つ一方で、負債は円建てですので、資産と負債で通貨が違うことは為替リスクを増大させることになります。本来、資産分散を目的としたアメリカ不動産投資であるはずが、結局多くの円建て負債を抱えてしまったらもったいない話です。

例えば1百万ドルの物件を1ドル＝100円のときに買い、フルローンで(そもそもフルローンは難しいですが)融資を引っ張ってこられた場合、円建ての負債が1億円になります。5年間は金利支払いのみ(元金据置)の返済方法を取り、5年後に売却するときに市況が上昇せず、為替が1ドル＝80円になったら1億円の負債は残ったまま、資産は1百万ドル＝8000万円となります。円建てで2千万円の残債が残ってしまいます。

当社の考える、アメリカ不動産向けの最適な融資割合は5割～6割ほどです。それ以外は自己資金で投資された方が良いと思います。

このあたりの詳しいお話を聞きたい方も是非お問い合わせください！

暑い日がまだまだ続きそうですので、どうぞお気をつけてお過ごしください。