こんにちは！ゴードルの橋本です。
今回はアメリカ不動産投資における節税について、ちょっと変わった側面から解説します。なぜ“変わった”側面なのか？それは、費用計上といえば減価償却ばかりに目がいきがちで初期修繕費についての考えが投資家様に浸透していないからです。
私たちゴードルは、一度仕入れたものを売る不動産屋ではないため、物件価格に隠れた利ザヤを乗せず販売しないことを強みとしています。
物件価格に不動産屋の利益をのせて販売するモデルはアメリカ不動産投資においては実は通用しません。これまで再三このブログでも書いてきた通り、それはアメリカの不動産市場の透明性が高いからです。どの戸建てがいくらくらいの価格かどうか、すべての人が知り得る透明性の高い市場で、わざわざ市況価格5千万円の物件を日本の不動産業者が一度仕入れて、その業者が1千万円分の修繕を仮にしたとしても、さらに利ザヤ2千万円をのせて販売した場合、この物件はすぐに売っても6千万円(5千万円の物件価格＋修繕費1千万円)の価値しかありませんので、すでに投資家様が2千万円の隠れ損を背負っていることになります。
アメリカ不動産、勝手に修繕しないで！
この、物件価格に隠れた利ザヤをのせないことが当社の強みの一つですが、実は投資家様にとって大きなメリットとなるもう一つの強みが当社にはあります。
それは、当社が一度仕入れて販売する業者でないからこそ、投資後にすぐ(1～2ヶ月以内)、投資家様によって修繕をしていただく必要がありますので(もちろん修繕手配は当社で対応し投資家様のお手間はありません)、この修繕費を費用計上することが可能ということです。
同じ5千万円の物件でも、不動産業者によって先に5百万円かけて修繕された物件(さらに隠れた利益ものせられた物件)を6千万円かそれ以上の金額で買うのと、5千万円の物件を買って5百万円の修繕を投資直後に行うのでは、「5百万円×税率分」のキャッシュフローの差が生まれます。
そしてこの初期修繕費は初年度に計上する費用ですので、例えば2023年7月に個人が物件価格3千万円＋修繕費4.5百万円＋実費1.5百万円、建物比率80％の木造の物件へ投資をした場合、2023年費用計上額は、ざっくり以下のようになります。
23年7月～12月の月割り減価償却費(※)
初期修繕費である4.5百万円
投資実行時の実費の1.5百万円
※単年償却額はおよそ100万円～180万円で、残りの償却可能月数は6カ月のため、2023年の償却可能額は50万円～90万円。適用する償却方法により変動。
つまり初年度は、合計して6.5百万円～7百万円ほどの費用計上が可能なわけです。
融資利用で節税効果にレバレッジ！
さらに、個人が融資も利用する場合、初期修繕費や投資実行時の実費も含めた総額に対して最大5割程の融資となる場合が多いので、費用計上額にもかなり大きなレバレッジをかけられることになります。
上述の例ですと、36百万円(物件価格3千万円＋修繕費4.5百万円＋実費1.5百万円)に対し半分を融資利用され、自己資金が18百万円の場合、この自己資金18百万円に対し7百万円の費用計上ということになりますので非常に大きいです。
純投資の側面（利回りや売却益）で魅力を感じられて投資をする場合でも、せっかくならキャッシュフローを最大化させるため、事前に修繕されているような物件ではなく、生の物件を買って投資家様と私たちで直後に修繕をされることをお勧めします。アメリカの不動産投資においては本来、これが普通の考え方です。
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