アメリカ不動産投資における税効果とキャッシュフロー①

本日は、アメリカ不動産の税効果(再掲)と、

その税効果がどう賃貸経営中のキャッシュフローに影響するのかを解説します。

アメリカ不動産投資においては、税効果は非常に大きいので、

建物比率や税効果の額は、収支シミュレーションにおいて重視すべき

大事なポイントになります。これから2回で詳しく説明します。

税効果のイメージ

まずアメリカ不動産投資における税効果について。

これは以前もブログでご説明した点なので、詳細は割愛致します。

税効果のイメージとしては下のグラフの通りです。

＜法人で投資する場合＞

法人で投資する場合は、建物部分を4年で償却することができますので、

例えば5千万円の物件で4千万円が建物部分なら、4年で4千万円、

1年では1千万円分を償却し、費用計上が可能です。

ただ、これは節税ではなく、利益の繰り延べ・法人税の先送り、になります。

良い表現をすれば、タックスコントロールです。

保有期間中の税率も、売却時に償却額総額にかかる税金の税率も変わらない為です。

なので、決して税金を減らすことは法人の場合できませんが、

単年償却額は非常に大きいので、むこう数年で保険返戻金や

オペレーティングリース満期、本業特需などの一時的な大きな利益が生じる場合には、

この利益に費用をぶつけ、タックスコントロール・利益対策が可能です。

＜個人の場合＞

個人の場合も法人と似たようなイメージ図ですが、決定的に異なる点が2点あります。

① 加速償却が出来ない(建物部分をはやく償却できない)ため、単年償却額が小さい

※令和2年の税制改定においては、正確には、加速償却はできるものの(簡便法は使えるものの)これを個人の所得と通算する事が出来ない、という趣旨でした。

② ただ、投資家の税率次第では、保有期間中の税率＞売却時税率(長期譲渡なら20％)の場合は、保有期間中の税効果が本当の意味での節税、になります。

税効果がキャッシュフローに

法人は節税にはならず個人は節税になる、という点はおいておいて、

いずれの場合でも保有期間中にキャッシュフローが生まれる事には変わりありません。

つまり、税効果がそのまま投資家の手残りとして発生するということです。

不動産投資では通常、表面利回りや実質利回りなどがよく取りざたされますが、

アメリカ不動産投資においては日本不動産と異なりその税効果が大きい為、

収支を検討するうえで(税効果に興味がない人も)考慮しなければいけない点になります。

数字のイメージでいうと、

例えば個人で木造の戸建て築22年以上の5千万円(建物比率80%)へ投資した場合、

5千万円×８０％＝4千万円が建物部分となり、これを22年で償却するため、

単年でおよそ180万円が減価償却費になります。

投資家の方の所得税＋住民税の税率が例えば40%なら、

180万円×40%＝72万円が一年間で実際に生まれる手残り・キャッシュフローです。

年間の家賃収入が400万円(表面利回り8%)なら、

ここに更に税後のキャッシュフローとして72万円がのりますので、

かなり大きい効果・インパクトである事はご理解頂けるかと思います。

建物比率の高いアメリカ不動産ならではのシミュレーションですね。

次回は実際にシミュレーション表を使いながら、収支をお見せしていきます。

お楽しみに！