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アメリカ不動産投資は節税になるか? ~個人で投資する場合~

更新日:2023年6月8日


今回は、全2回のプチ連載、アメリカ不動産に投資することは本当に「節税」になるか、の第2弾、個人で投資する場合についての税効果について解説します。


※なお、本記事は2023年2月に株式会社ゴードルによって解説された記事のため、投資される法人様あるいは個人様のご状況によっては必ずしも当てはまらないことをご了承ください。また、投資判断の際は、税務面における制度の確認や定量的なメリット・デメリットについて、当社も交えて税理士などの専門家と相談をされることをお勧めします。


前回の第1弾では、法人で投資をする場合について解説しました。法人の場合は厳密にはアメリカ不動産投資は「節税」にはならず、タックスコントロールの域を出ないものの、非常に高い建物比率を活かして投資額対比では多額の税効果を得られるという点は非常に魅力的であると解説致しました。


アメリカ不動産への投資で個人はまだまだ節税ができる


結論、個人の場合は実は法人よりも「節税」になるケースが多いです。もちろん条件はあり、不動産の長期譲渡の税率は約20%に対し、この約20%よりも高い所得税率+住民税率が適用される個人の場合、期中の所得にかかる税率と売却時に課せられる税率に差が生まれますので、この差分が「節税」になります。法人は期中の法人税率も売却時の税率も基本的には同じですので「節税」にはなりませんが、個人の場合はむしろ節税になる、ということです。


例を見てみましょう。

木造の戸建てはその建物部分の耐用年数は22年です。したがって、個人で5000万円の木造戸建て物件へ投資し、建物比率が80%の場合、22年かけて5000万円×80%=4000万円を償却します。単年償却額はおよそ180万円です。この180万円を所得とぶつけて費用計上した場合の税効果は、例えば所得税率+住民税率が40%だとした場合、180万円×40%の約70万円になります。これを7年続けると、約500万円の税効果になります。もちろん、売却時には償却した部分に対して税金がかかりますが、これが長期譲渡の場合、約20%の為、償却した180万円×7年間=1260万円に対して20%の税金がかかりますので、約250万円が売却時に支払う税金です。つまり、期中にういた500万円と最終的に課された250万円の差分が、「節税」になります。



アメリカ不動産投資における個人の節税イメージ


数字を見て頂いてお分かり頂けるかと思いますが、大きな節税額ではありませんが、建物比率の高さは日本とは全く異なりますので、投資商品としての魅力を存分に備えているアメリカ不動産で、ちょっとした節税もできる、という観点で考えて頂ければと思います。

アメリカ不動産投資でのちょっと特殊な節税方法

なお、コストセグリゲーションと呼ばれる、通常の方法よりももっと個人でも節税額を大きく出来る方法もあります。土地以外の建物部分を動産や付属設備に再分類し、それぞれの耐用年数に応じて減価償却を取る方法です。



コストセグリゲーションとは?


令和2年度の税制改正内容の要旨は、「個人が取得した、国外にある中古建物、減価償却費を計算する際の耐用年数を簡便法・見積法で算定している減価償却により生じた不動産所得の赤字の額(損失)を個人の国内不動産所得や事業所得・給与所得と損益通算できない。」というものでしたので、この改正内容の中の建物に付属設備や動産は含まれないため、では再分類してしまって償却を取ろう、という考え方です。


初期コストとして、アメリカ側でコストセグリゲーションレポートと呼ばれる、各設備などの耐用年数を明らかにするレポートを取得する費用が十万円前後でかかりますが、その分、原則法(22年で建物部分を償却する方法)と比べると7年後の償却額は1.5倍~2倍ほどになるケースが多いです。具体的には、7年間で個人でも物件価格の30%以上を償却できることもあります。



コストセグリゲーション法のイメージ


ただ、この方法は、当社はもちろんアメリカ不動産投資のプロとしてご用意はしておりますが、投資家様のご状況や顧問税理士様のご見解次第で判断されることをお勧めしております。


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ということで、2回にわたって、アメリカ不動産投資がいまもまだ節税になるかという点について解説しました。度々申し訳ないですが、もちろん当社は投資家様の税効果を最大化できるような仕組みをご用意しており、そのための費用などについては同じ商品を扱う他社には負けない自信がございますが、あくまで当社は、日本の家計がドル建ての資産をもっと持たなくてはならない、という理念を最優先に掲げて、利回りや税効果や売却益などあらゆる点で魅力満点のアメリカ不動産をご紹介しておりますこと、ご理解いただけますと幸いです。







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