こんにちは、ゴードル代表の渡辺です。
米国不動産の会社ですので、日々アメリカの不動産を売買しておりますが、その中で得られた知見やアメリカ不動産ならではの資産形成の方法について、今回は説明していきます。
アメリカ不動産投資の最大の魅力は、そのバランスの良さ
不動産投資と聞いて、パッと思いつくメリットはなんでしょうか？
売却益、賃料収入、節税、などいろいろあると思います。
当社は、このような多様なメリットをわざわざ削って、一つだけのメリットを最大化させるような不動産投資はよくないと考えています。
なぜならどれも捨てがたいからです。
売却益をなおざりにすると、せっかく毎年のキャッシュフローがプラスでも、資産形成にはつながりません。かといって売却益だけを狙うというのも、売却益は期近のことではありませんので、その分、不確実性は高まりますので、売却益に頼るのも怖いです。
不動産投資の良さは、他の商品に比べて、投資効果の多様性が高いことです。
投資効果が多様ということは、それだけでリスクヘッジになります。
なので、私たちは、不動産投資で資産を形成する為のもっとも基本的な考え方は「どのメリットもある程度高い、バランスの良い不動産を選ぶ」ということだと考えています。
売却益も、賃料収入も、節税も、全部取り込むことが不動産投資の基本です。それがリスクヘッジになり、不動産投資がミドルリスクと呼ばれる理由の一つです。
ただ、その中でも、特に重点を置くものが何か、という質問をいただくこともございますが、それもあまり考えるべきではありません。全部取り込める国、エリア、物件は必ずあることを当社は知っている為です。セールストークではなく、アメリカ不動産は確実に「バランスの良い」投資商品です。
税効果はとくに高いですが(建物比率が高い為)、資産性、つまり狙える売却益や利回りも負けません。売却益だけでみたら確かに東南アジアの不動産の方が高いこともあります。
ただ売却益の見込みが高ければ高い程、それが下がるリスクも多くはらむことになります。
日本の中古住宅よりは高い売却益、そしてそれなりに高い利回り、それがアメリカ不動産への投資です。
アメリカ不動産、投資商品の魅力より前に考えたいこと
しかし、一点、もっともバランスの良い不動産を選定するにあたり、そもそも気を付けなければいけないことがあります。
それは、透明性の高い商品へ投資をするということです。
日本の不動産投資市場のような不透明な市場では、多くの商品で、その物件が本当に高いのか、安いのか、なかなか見分けがつきません。日本の不動産市場の不透明性は前のブログでも再三説明した通りです。
その、言ってしまえば「怪しさ」が投資に手を出してみたい人から不動産投資を遠ざけています。
なので、せめて、透明性の高い国を投資先にする、だったり、日本であってもしつこい営業に負けずに、コスト構造や近隣エリアの市況などが分かりやすい透明性の高い商品を選ぶ、ということを大事にしていただきたいです。
アメリカ不動産投資における融資制度
ご存じの方も多いかと思いますが、アメリカ不動産そのものを担保にした融資制度もあります。当社でご紹介できる融資制度は現時点での金利が年2.8％、投資総額の50%まで、というものです。なお、アメリカ不動産投資に限っては70%以上の融資を受けない方がいい理由を別のブログで解説していますので是非あわせてご確認ください。
アメリカ不動産投資はバランスが良いと上で書きましたが、そのうちのひとつである高い節税効果は、融資利用によってレバレッジをきかせることができます。もちろん、利回りも売却益も、自己資金比でレバレッジをかけて最大化することができるのと同じです。
バランスの良い商品だからこそ、融資を利用して、全部のメリットにレバレッジがかけられて最大化されるわけです。
アメリカ不動産によって資産形成する
話を戻してまとめると、不動産投資で資産形成をするには、不動産投資のメリットを、すべて取り込めるエリアや物件を選ぶこと、それが不動産投資の良さを最大限引き出し、資産形成につながります。
なにかのメリットに特化した商品を選んでいては、これからの時代、なかなか資産形成はできにくくなる、と当社は考えています。
そしてそのバランスの良い商品は、必ず、透明性の高い(＝投資家にとって公平な)市場で選んでください。それがアメリカ不動産だけとは思いません(アメリカ不動産も日本の商習慣にあてはめて売る悪しき日本の業者もおりますし)。が、必ずこの鉄則は念頭において投資検討頂ければと思います。