今回は、アメリカ不動産投資の流れについて解説します。アメリカ不動産投資で失敗をしない為の、投資基準や考え方はどういうものでしょうか？
まず、全体の流れから。
全体の流れは日本の不動産と大きくは変わらず、物件選定→契約→決済→修繕→管理→売却、という流れです。日本と、仕組みの違いや言語の壁はさることながら、遠い国の不動産に物件を見ずに投資をすることになりますので、心理的なハードルもあるかと思います。
ただ実際は、アメリカ不動産への投資は、多くの点でむしろ日本不動産よりハードルが低い、ということを、本ブログでわかって頂けるかと思います。
今回はまず物件選定の仕方について、弊社の選定基準もまじえながら解説します。
※次回は契約から決済について、その次以降で修繕や管理、売却まで全て解説します。
アメリカ不動産投資で失敗しない為に必要なツール
物件選定について、まずツールの説明をします。
以前の記事でも書いた通り、日本でいうレインズのような物件情報を不動産業者が登録するシステムがアメリカにもあり、これをMLSと呼びます。Multiple Listing Service systemの略称です。このMLS、情報の網羅性という観点では日本のレインズとは比べ物になりません。アメリカでは非常に名誉ある専門職である不動産業者は、成約価格を含めたあらゆる物件情報を網羅的にMLSに登録する必要があります。レインズには成約価格を登録する必要はない一方で、アメリカのMLSにはその義務が原則あるので、ある物件だけやけに高い、やけに安いということはありません。これが米国不動産市場の透明性を担保する最大の背景です。
そして、Zillow(https://www.zillow.com/)やRedfin(https://www.redfin.com/)などの不動産情報プラットフォーム企業もあり、これらのサイトにはMLSにある情報が転載されておりますので、不動産業者もそうでない人も全員がフェアに物件情報にアクセスができます。一生のうちに何度も引っ越しし、家は一生の買い物という概念がなく投資対象として不動産をとらえるアメリカの普通の人々にとって大変貴重な情報ツールがこれらのサイトです。
アメリカ不動産投資で失敗しない物件に絞る
では、これらのツールを使って、どう物件を探すかですが、まず州や市の選定については、別途どの州やエリアが投資に適しているかを他の記事で説明しますのでここでは割愛します。
また物件タイプ(戸建て・コンドミニアム etc)などについても、ここでは戸建てに絞って説明します。戸建てに絞る理由は、弊社の取り扱いエリア(ダラス近郊やヒューストン近郊、カリフォルニア州LA近郊)などでは中間所得層以上の世帯にとって戸建ては最も一般的な住居形態であり、そのためマーケットの層の厚さ的に、つまり売却のしやすさや売却時の値上がり可能性の高さの観点で投資対象に適しているためです。くわえて、建物比率も高くなりやすいため、後述の通り日本の投資家が日本の税制を適用しながら投資される場合には戸建てが良い選択肢の一つかと考えます。
なお、戸建ての中で、さらに最も一般的な(≒需要の層が厚く売却がしやすい、あるいは入居者が入りやすい)物件タイプは、3 bed room / ＋2 bath / 2 garage、つまり3つ前後の寝室数、2つ以上のバスルーム、2台以上入る車庫(ガレージ)です。エリアにもよりますが、例えばテキサス州のダラス近郊を例にとるとこれらの条件が一般的ですので、おすすめします。また、この間取り前提で下記説明致します。
どんな投資基準があるか？
おおよそのエリア(例えばカリフォルニア州のロサンゼルス近郊だったり、テキサス州のダラス近郊だったり)が決まっていれば、あとは以下の基準でまず絞ってみるのがいいと思います。以下は当社の物件選定基準の一部でもあります。もちろん、利回りや周辺の物件価格との比較(アメリカの不動産市場は透明性が高いからこそこの比較ができますし、重要です)も大切ですが、それは当社のような専門家に任せるとして、まずは選定の入口でどのような基準があるか、という観点で下記を紹介しています。
・学区(School district)を調べる
・建物比率を確認する
・Google mapで住所を入れて近隣の住環境を見る
アメリカ不動産の選定に必須なツール、学区とは？
まず学区については、例えばZillowの物件情報にも全ての物件でほぼ必ずこの情報が掲載されています。公立の小学校、中学校、高校で3種類の数字が、10段階で評価され 6/7/8などと表記されます。大前提、アメリカは日本より圧倒的に学歴社会であり、出身校がその人の見られ方や評価のされ方の入口になるケースが多いです。そして日本と同様、どこに住むかによってどの学校に行けるかが変わる為、学区が良いエリアに住まなければ子供をいい学校に行かせてあげられません。学歴やどのような教育を受けてきたかが重視されるアメリカ社会では、子供をいい学校に行かせたい親や世帯が多いエリアは勿論、治安や住みさすさ、コミュニティーの雰囲気も良くなります。そのようなエリアは人気がありますので不動産価格にも影響し、賃貸に出すときにも空室率を下げやすかったり、家賃の滞納が起こりにくいわけです。
ここまでオープンな学区という指標、日本人にはちょっと残酷な印象を受けられる人もいるかもしれませんが、不動産の購入や投資という観点では、市場の透明性を高めますし、広い国土の中で引っ越し先の物件を見ずに物件を決めなければいけないアメリカ人も多いので、最も大切な物件選定基準あるいは投資基準となっています。
ではこの学区、どのような数字が良いかというと、私たちの選定基準では合計20ほど、小中高の学区スコアの平均で7以上の学区の物件に絞っています。7以上が良い学校とされ、9以上は超優良校です。
もちろん、学区が良ければ必ずしもそのエリアが良いというわけではなく、また学区が悪いから悪いエリア、というわけでもないため、それは物件ごとに良く分析をしていますが、平均で6以下は投資先からはすべて外しています。
アメリカ不動産投資で節税効果を最大化する為に
これは日本の投資家にとっては特に大事なデータです。
アメリカ不動産への投資でも日本の税制が適用されるため、アメリカ不動産の最大の特徴の一つである建物比率の高さを活かした税効果を狙いたい法人様や個人様には必須の情報です。改めてですが、例えば当社の扱う戸建て物件の建物比率は8割前後あることが多い為、法人の場合は物件価格の8割(たとえば5千万円の物件なら4千万円)を4年で償却が可能です。これはアメリカの不動産の建物比率が高いからこそ得られる税効果です。ただ、ZillowやRedfinなどのサイトにはこのデータはないため、自力でカウンティ(群)のデータベースにて数字を入手する方法もありますが、当社のようなブローカー経由では直ぐにお調べできます。
税効果を最大化されるのであれば、最低70%以上、できれば80%超えの物件を選定されることをおすすめします。
Google mapで住所を入れて近隣の住環境を見る
Google mapで実際に物件のまわりを確認してみるという方法は有効です。気になる物件があれば、その住所をWeb検索してGoogle mapにとび、画面の隅にある人のマークを、物件近くの通りにスライドさせるとそのストリートビューを画像で見ることが出来ます。
※マップとストリートビュー出所：Google map (Friscoにある住宅街のストリートビュー)
お時間があれば、例えばダラス近郊ならFriscoなどの住環境が良いとされているエリアなど、複数のエリアをGoogle mapのストリートビューで比較してみてください。通りに並んでいる車の車種やその綺麗さ、ごみが散らかってないか、道路が汚くないか、どんな家が立ち並んでいるか、などを判断いただけます。
治安については学区やクライムマップで確認することはある程度はできますが、興味のある物件のすぐ近くが実際はどうなのかは、やはりGoogle mapでのストリートビューでよく確認された方が良いです。
当社の場合、現地の大手ブローカー複数社と連携し、物件やその周りの住環境の良し悪しを判断できますが、ご自身のみで投資される場合は実際にバーチャルでもまわりの環境をみてみてください。※なお、当社が複数社と連携している理由は、自社で情報を集めたり物件を確認するよりも、複数の不動産業者を、ある意味天秤にかけて最も信頼できる情報やデータを集めるためです。この手間は案外、現地のブローカーに直接連絡する場合などには中々かけられないです。
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他にも、当社の場合はもちろん利回りやエリア毎の人口増加率など、いろいろな重要な基準をもって物件選定をしておりますが、まずは物件選定の入口としては上記の3点でふるいにかけ、そのあとで利回りなどを当社経由で確認されれば良いと思います。
なお、再三になりますが、日本と異なり、米国の不動産市場は非常に透明性が高く、全員が同じ情報に公平にアクセスできるため、いわゆる完全競争市場で、日本の不動産業者と消費者間のような情報の非対称性はなく、上にあげたような基準が、不動産業者や情報会社が丁稚あげた基準ではなく、信頼に足るフェアな基準としてそろっております。次回でも説明しますが、この点が「アメリカ不動産投資は物件を直接見に行かずとも成り立つ」所以です。
次は契約から決済までを解説します。本日もお読みいただきありがとうございました。