アメリカ不動産投資は、売却益ありきの投資です。日本の場合、税効果も享受できる築古の中古不動産の場合、利回りは10%を超えることが多いですが、高い売却益まで狙うと中々物件の選定は難しいですが、アメリカ不動産の場合は当社取り扱い物件の利回りこそ8%前後と少し劣る一方、基本的には「アメリカの中古不動産は値上がりが続くのが当然」なので、売却益ありきでの投資になります。
この売却益を最大化できなければ米国不動産投資の醍醐味を失いかねません。では、この売却益の最大化のために、情報が少ない日本投資家などの海外投資家がどんな手を打つべきか、それは不動産屋を間違えないようにする、それだけです。中古不動産の平均が大きく上昇するのであれば、多くの物件でその売却益を狙えるはずです。しかし不動産屋を間違えると、それを実現できません。どういうことか？
アメリカ不動産市場の透明性
米国不動産市場の方が、そもそも米国経済や米国の人口の成長性を踏まえると、中長期で値上がりしやすい、賃料も毎年上昇している、空室率が低いなどの魅力がある一方、日本から投資する場合はドルで融資を受けることが難しい、円での融資の場合でも弊社の場合は2%台の制度しかご紹介できない、等の違いが挙げられますが、それらの “違い” はすべて投資家様が投資されるタイミングや投資家様の属性によって日本と米国どちらが魅力的かが変わります。なので、そういった捉え方次第の特徴、ではなく、確固たる “違い” をあげるとすると、「アメリカ不動産市場の透明性」になるかと当社は考えております。
アメリカ不動産投資で失敗する理由
つまり、この透明性をわざわざ無視して投資を実行することは絶対に避けなければなりません。この透明性、具体的に何を指しているかと言いますと、物件価格がほぼ全てオープンであるということです。日本と異なり、物件の成約価格はすべて公開されており、これがZillow等の不動産プラットフォーマーにより誰でも簡単にアクセスできるような仕組みです。似たような家がずらっと並ぶ同一エリアで、似たような土地／建物面積であれば、一つだけ価格がやけに高いという事はあり得ません。したがって、こんなマーケットで物件を高値掴みしてしまうと、数年後あるいは数十年後にもマーケットから常に外れた物件価格で、売却益を狙った売却は難しいどころか、下手すればせっかく市場は上昇しているのに市場価格で売れば損が出るという事も大いにあり得ます。借入をして購入した場合は、残債だけが残ります。
例えば、100の価格で買った中古物件が5年で20％値上がりしたとして120になり、アメリカ不動産市場のプレイヤーはこの120かそれよりやや低い価格でしか買えません。それより高い価格は、透明なアメリカ不動産市場においてはハグレ者なので、いい物件でもわざわざそれを買いません。この、もともと100だった物件を、日本の商習慣をあてはめた不動産屋が例えば115で売り、投資家様が買ってしまったら、せっかく20％上昇した市況の恩恵を受けられず、コスト度外視で計算すると120-115=5しか儲かりません。コストを考えるとやや損です。
アメリカ不動産投資の失敗を避ける為に
このような “市場より高い” 物件を購入してしまうことは、情報の非対称性を利用した販売元の日系不動産会社のせいではありません。むしろそのような不動産会社は修繕などを行い、テナント付けに必要なコストをかけ、かかるコストを再販価格にのせ、加えて利ザヤを少し乗せているだけなので、決してルール違反でもないですし合理的な商売の仕方かと当社は考えます。ただ、その不動産屋を選ぶことで、あとで困るのは投資家様なので、投資家様はせっかく透明性の高いアメリカ不動産市場で、その再販価格が適正かどうか、修繕などのコストに加えて余計な利ザヤが多すぎないか、等をよく検証したうえで購入されなければいけないと考えます。最も気を付けなければいけないことは、この、明らかな米国不動産の魅力をあえて手放してしまうことで進んで損を被ろうとすることかと当社は考えています。当社は、情報の非対称性を決して利用せず、公平性を重視して、今後も投資家様の目線に立ってベストエージェントを目指します。